2025년 6월부터 임대차 신고제가 전국적으로 본격 시행됩니다.
보증금이 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 전월세 계약은
무조건 30일 이내 신고해야 하며, 미신고 시 과태료가 최대 30만 원까지 부과됩니다.
그런데 여기서 많은 분들이 궁금해합니다.
“그럼 소형 빌라나 반지하, 고시원 같은 경우도 신고 대상인가요?”
이번 글에서는 **‘신고 대상인지 헷갈리는 주택 유형들’**을 중심으로
임대차 신고 사각지대가 어디인지, 신고해야 할 기준은 뭔지 깔끔하게 정리해드립니다.
1. 임대차 신고제 기본 정리
| 신고 대상 | 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 |
| 신고 기한 | 계약일로부터 30일 이내 |
| 신고 방법 | RTMS(온라인) 또는 읍·면·동 주민센터 |
| 신고 주체 | 임대인·임차인 모두 신고 의무 있음 |
사각지대 ① 소형 빌라, 다세대주택
✅ 신고 대상 여부는 주택 규모가 아니라 금액 기준으로 결정됩니다.
- 보증금이 6,000만 원 이하, 월세가 30만 원 이하일 경우 신고 의무 없음
- 하지만 소형 빌라도 보증금이 7,000만 원이라면 무조건 신고 대상
| 12평 빌라 / 전세 7천만 원 | ✅ 신고 대상 |
| 10평 빌라 / 월세 25만 원 | ❌ 신고 제외 |
| 15평 빌라 / 보증금 3천 + 월세 40만 원 | ✅ 신고 대상 (월세 초과) |
사각지대 ② 반지하, 지하 1층
✅ 반지하도 정식 주거용으로 등록되어 있고 금액 기준을 초과하면 신고 대상입니다.
✔ 단, 건축물대장상 '주택'으로 등록되어야 함
✔ 무허가 건물, 옥탑방, 불법 개조된 공간 등은 법적으로 주거용으로 인정되지 않으면 신고 대상 아님
💬 즉, 등기된 주거용 건물 + 임대료 기준 초과 → 신고 대상
사각지대 ③ 고시원, 셰어하우스, 원룸텔
| 고시원 | ❌ 대부분 비주택, 신고 제외 | |
| 원룸텔 | ❌ | |
| 셰어하우스 | 경우에 따라 다름 → 확인 필요 | |
| 오피스텔 | ✅ 주거용으로 사용될 경우 신고 대상 |
✔ 고시원·원룸텔은 주택법상 ‘주택’으로 분류되지 않음 → 신고 대상 아님
✔ 셰어하우스는 임대료 기준 초과 + 개별 임대 계약서 작성 시 신고 대상 가능성 있음
사각지대 ④ 가족 간 계약, 무상거주
- 부모 소유 집에서 무상으로 거주하는 경우 → ❌ 신고 대상 아님
- 부모 자녀 간에 실제 보증금·월세 거래가 있는 경우 → ✅ 신고 대상
- 지인·친척 간 계약도 실질적인 임대차 관계가 있으면 신고 대상
💡 무상 거주는 신고 의무 없음이지만, 소득이 오가는 계약은 신고해야 함
2. 사각지대 vs 신고 대상 정리표
| 소형 빌라 | 금액 초과 시 신고 | 면적 무관 |
| 반지하 | 등기된 주거용이면 신고 | 불법 구조 제외 |
| 고시원 | 비주택 → 제외 | |
| 오피스텔 | 주거용이면 신고 대상 | |
| 부모 집 | 무상 거주면 제외 | 금전거래 있을 시 신고 대상 |
| 지인 집 | 금액 기준 초과 시 신고 | 계약서 작성 필수 |
3. 신고 안 하면 생기는 불이익
| 미신고 | 과태료 최대 30만 원 |
| 허위 신고 | 과태료 최대 100만 원 |
| 확정일자 미등록 | 보증금 보호 안 됨 |
| 전입신고만 한 경우 | 대항력 X, 우선변제권 약화 |
✍ 마무리 정리
✔ 신고 대상 여부는 ‘집의 종류’보다 금액과 법적 등록 상태가 중요
✔ ‘소형’이거나 ‘지하’라도 금액이 기준 초과면 무조건 신고해야 함
✔ 헷갈릴 땐 보증금, 월세, 주택 등기 여부 3가지만 확인하세요!